Vergunningvrij bouwen: twee toetsen, niet één

De meeste misverstanden over vergunningvrij bouwen komen uit één denkfout: dat er één lijst is waarop uw plan wel of niet staat. Er zijn er twee, ze staan los van elkaar, en u moet ze allebei doorstaan.

Toets 1: de bouwtechnische kant

Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten (artikel 5.1, tweede lid, onder a, Omgevingswet). Het Besluit bouwwerken leefomgeving wijst aan wanneer dat verbod geldt. Voor een bouwwerk met een dak onder meer als het bouwwerk niet op de grond staat, hoger is dan 5 m, bij meer dan één bouwlaag een verblijfsgebied heeft op de tweede bouwlaag of hoger, of een dakterras of balkon krijgt (artikel 2.25). Voor een bouwwerk zonder dak onder meer als het hoger is dan 5 m, ondergronds ligt, of de draagconstructie of de indeling in brandcompartimenten wijzigt (artikel 2.26).

Die eerste voorwaarde is de meest gemiste van allemaal. “Niet op de grond staat” betekent dat een opbouw op een bestaand dak bouwtechnisch vergunningplichtig is, hoe klein hij ook is. Wie alleen naar de maten kijkt, leest daar overheen.

Toets 2: het omgevingsplan

Daarnaast is het verboden zonder omgevingsvergunning een omgevingsplanactiviteit te verrichten (artikel 5.1, eerste lid, onder a, Omgevingswet). Artikel 2.29 van het Bbl wijst de gevallen aan waarin dat verbod níet geldt: gewoon onderhoud waarbij detaillering, profilering en vormgeving niet wijzigen, een dakkapel in het achterdakvlak, een dakraam, en een reeks andere bouwwerken, elk met eigen maten en voorwaarden.

Deze toets gaat over wat er op die plek mag, niet over hoe het gebouwd wordt. Daarom kan een schuurtje bouwtechnisch vergunningvrij zijn en toch verboden, omdat uw omgevingsplan op die plek niets toestaat.

Het voorbeeld dat het verschil laat zien: de dakkapel

Een dakkapel is aan de kant van het omgevingsplan vergunningvrij in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak, als aan vijf maten wordt voldaan (artikel 2.29, onder b, Bbl):

• voorzien van een plat dak;
• gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m;
• onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet;
• bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok;
• zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak.

In het voordakvlak geldt dit niet. En let op het verschil met de vorige paragraaf: dit zegt alleen iets over het omgevingsplan. Bouwt u iets wat volgens artikel 2.25 bouwtechnisch vergunningplichtig is, dan helpt deze lijst u niet.

Een voorbeeld uit de praktijk

Bij een pand met een maatschappelijke bestemming ging het mis op de tweede toets. Bouwtechnisch was er niets aan de hand, maar het gebruik paste niet binnen wat op die locatie was toegestaan. Daarmee was het bouwwerk niet vergunningvrij, hoe keurig het ook binnen de maten bleef.

De oplossing zat in een definitie. Een bijbehorend bouwwerk is volgens bijlage I bij het Bbl een uitbreiding van het hoofdgebouw, of een gebouw dat daar functioneel mee verbonden is. Een garage die binnen het oorspronkelijke hoofdgebouw ligt, is geen uitbreiding daarvan en telt dus niet mee bij de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Dat scheelde genoeg om onder de grens te blijven die de gemeente zelf hanteerde, en op dat totaal ging zij akkoord.

Wat dit laat zien: de discussie ging niet over de maten en niet over de constructie, maar over de vraag wat er precies wordt meegeteld. Dat soort punten haal je niet uit een stappenplan.

Twee rekenvoorbeelden, om het verschil te zien

Hieronder staan twee voorbeelden ter illustratie van de regels. Het zijn geen bestaande zaken.

Een dakkapel van 1,90 m. Achterdakvlak, plat dak, netjes op een halve meter van de zijkanten. Alles klopt, behalve de hoogte: artikel 2.29, onder b, staat vanaf de voet niet meer dan 1,75 m toe. Vijftien centimeter te veel maakt hem vergunningplichtig als omgevingsplanactiviteit. Er is geen marge en geen afrondingsregel; het is een harde maat.

Een tuinhuis van 2,80 m hoog, plat dak, achter in de tuin. Bouwtechnisch valt het buiten de aangewezen gevallen van artikel 2.25: het staat op de grond, is lager dan 5 m, heeft één bouwlaag en geen dakterras. Dat betekent alleen dat u geen vergunning nodig heeft voor het bouwen zelf. Of het er mág staan, bepaalt uw omgevingsplan. Staat op die plek een regel die bijgebouwen uitsluit, dan is het tuinhuis verboden terwijl de bouwtechnische toets is gehaald.

Dat tweede geval is waar het bij ons het vaakst op misgaat. Mensen lezen één lijst, zien dat ze eraan voldoen, en concluderen dat ze klaar zijn.

Waar de landelijke lijst wordt ingeperkt

Twee dingen halen u alsnog terug naar de vergunningplicht. Uw gemeente stelt in het omgevingsplan eigen regels, en die kunnen strenger zijn dan u verwacht. En bij cultureel erfgoed, zoals een monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht, is de landelijke lijst beperkt. Wie in zo’n gebied woont en alleen de landelijke regels leest, komt bedrogen uit.

Veelgestelde vragen

Twijfelt u of u eronder valt?

Dan is dat meestal geen kwestie van beter lezen, maar van twee sporen naast elkaar leggen voor uw eigen perceel. Blijkt er wél een vergunning nodig, dan controleren wij de stukken van uw aanvraag voordat u indient: wat ontbreekt, waar u onder een norm van uw gemeente blijft, en wat pas later hoeft. De check kost € 29,95 inclusief btw en u heeft de uitkomst binnen 2 werkdagen per e-mail. Aanvraag laten checken.

Wij zijn geen overheid en geen bevoegd gezag. De wetsartikelen op deze pagina zijn nagetrokken op 18 september 2026 op wetten.overheid.nl. Voor uw eigen situatie is uw omgevingsplan doorslaggevend.